論文:東陽市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別一級(jí)區(qū)域低效工業(yè)用地收購問題探討
東陽市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別一級(jí)區(qū)域低效工業(yè)用地收購問題探討
???????????????????? ? ? ? ?東陽市和信房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所 王海能
東陽市城區(qū)按基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別劃分的一級(jí)區(qū)域位于東陽老城區(qū)和老經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)范圍,在該區(qū)域范圍現(xiàn)狀土地用途主要為商業(yè)、居住、工業(yè)和公共管理、公共服務(wù)、及交通運(yùn)輸用地。現(xiàn)狀的許多工業(yè)用地實(shí)際用途已經(jīng)發(fā)生變化,普遍用于商業(yè)利用、居住、出租,即使用于工業(yè)用途,也是屬于低效工業(yè)用地的整治范圍。如何做好低效工業(yè)用地的清理整治工作,我作出以下探索性思考:
一、一級(jí)區(qū)域工業(yè)用地特點(diǎn)
在一級(jí)區(qū)域范圍的工業(yè)用地由于發(fā)展起步早,部分國有出讓土地在國有企業(yè)、集體企業(yè)改制時(shí)取得,國有土地出讓年限已近二十年,因此存在土地使用剩余年限較短(30-35年),面積小(一般不超過10畝),用地分散、且分布在居民住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)中間的特點(diǎn)。目前屬于一級(jí)工業(yè)用地最集中的區(qū)域在關(guān)山路以西、漢寧路以南、望江北路以東、環(huán)城北路以南的老經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)范圍。此類工業(yè)用地業(yè)主認(rèn)為在老城區(qū)范圍、地理位置優(yōu)越、因此對(duì)收購價(jià)格具有很高的期望,認(rèn)為每畝收購價(jià)格可以達(dá)到200-300萬元。但是工業(yè)用地的性質(zhì)決定了評(píng)估公司不可能用現(xiàn)有的方法把收購價(jià)格評(píng)到200-300萬元,因此收購價(jià)格的確定和業(yè)主的心理要求存在一定的差距。
二、一級(jí)區(qū)域工業(yè)用地收價(jià)格的確定
從近兩年的工業(yè)用地收購價(jià)格情況看,一級(jí)區(qū)域沒有發(fā)生工業(yè)用地收儲(chǔ),二級(jí)區(qū)域的收購價(jià)格在80-90萬元之間。在司法拍賣成交案例中由于法院拍賣房產(chǎn)受各種因素影響較大,成交價(jià)格高低也有很大的不確定性。從近兩年的司法拍賣成交情況看:①部分工業(yè)房地產(chǎn)由于土地面積小,拍賣標(biāo)的總金額不大,因此拍賣成交價(jià)格高。②由于部分房產(chǎn)處于沿街或沿主路地段,實(shí)際用途可以用商業(yè)或出租,受讓者給出的成交價(jià)格偏離了工業(yè)用地的實(shí)際價(jià)值。因此結(jié)合近年來的收儲(chǔ)工作實(shí)踐,根據(jù)一級(jí)區(qū)域工業(yè)用地的特點(diǎn),我對(duì)一級(jí)區(qū)域的收購價(jià)格作了如下考慮并制作了評(píng)估價(jià)格修正系數(shù)以方便評(píng)估工作的開展:
1、設(shè)置一級(jí)工業(yè)用地收購的標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格:標(biāo)準(zhǔn)宗地是指一個(gè)
區(qū)域內(nèi)地段、面積大小、地形地勢(shì)、開發(fā)程度、地價(jià)水平具有代表性的宗地,這里指:一個(gè)區(qū)域范圍內(nèi),宗地外圍達(dá)到五通(通路、通電、通訊、通上下水),內(nèi)部為平整狀態(tài),剩余使用年限為30年,宗地面積大小為10畝的一宗國有土地,設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格為120萬元/畝,具體評(píng)估時(shí),以標(biāo)準(zhǔn)宗地的地價(jià)為比準(zhǔn)價(jià)格,將需評(píng)估的土地的因素條件與標(biāo)準(zhǔn)宗地做比較、修正,標(biāo)準(zhǔn)宗地的因素條件對(duì)應(yīng)附表一種的“一般”狀態(tài)下的條件。
2、設(shè)置修正體系:地價(jià)的修正因素包括宗地臨路狀況、集聚程度、面積大小,剩余年限等,具體修正系數(shù)見附表。
例:假設(shè)在一級(jí)區(qū)域內(nèi)有一宗2畝的工業(yè)用地,土地剩余使用年限為30年,根據(jù)設(shè)置的修正系數(shù),臨路條件、出路路面和其他因素都處于“優(yōu)”的情況下,可以給出的評(píng)估價(jià)格為154.58萬元。
三、探索建立收儲(chǔ)變更用途出讓后和業(yè)主分成的合作方式。
對(duì)于一級(jí)區(qū)域范圍的工業(yè)用地,根據(jù)東陽城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃,對(duì)每一宗土地進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查,確定每宗土地收儲(chǔ)變更后的最佳用途。這部分工業(yè)用地由于分布在老城區(qū),從城市發(fā)展角度來看,改變用途為商業(yè)、居住或商住用地是最有效的土地利用方式。確定收購目標(biāo)后,由規(guī)劃部門編制變更用途后的出讓條件,重新掛牌出讓。我們可以采取拍賣后土地出讓收入和原業(yè)主按比例分成的方式,分成比例可以為三七(原業(yè)主30%,政府70%),拍賣后業(yè)主分成的最低價(jià)格不低于120萬元/畝。根據(jù)土地供應(yīng)的按排編制收購計(jì)劃,成熟一家收購一家。這樣即可以保證原主業(yè)的利益,也可以促使低效用地收購的順利進(jìn)行,減少財(cái)政收購資金的投入。
假設(shè)一宗工業(yè)用地面積為1畝,收儲(chǔ)變更后用途為住宅,容積率為1.5,拍賣成交樓面價(jià)為5500元/平方,則土地單價(jià)為8250元/平方,每畝成交價(jià)為550萬元,業(yè)主可以分成金額為165萬元/畝。在本例中未考慮扣除上交省的提留部分,如果按上交后凈收入計(jì)算分成,則應(yīng)提高分成比例。
??收儲(chǔ)變更用途出讓后和業(yè)主分成的合作方式也是業(yè)主可以考慮接受的方法,這種方法如果可行也可以運(yùn)用到城區(qū)范圍其他低效工業(yè)用地的收購中。城區(qū)低效工業(yè)用地由于收購成本高,會(huì)給收購主體帶來很大的資金壓力,我們需要思考的是如何有效建立這種合作分成模式,保證低效工業(yè)用地清理整治目標(biāo)的完成。
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? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??2021年1月
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附表一、近三年二、三級(jí)區(qū)域工業(yè)用地司法拍賣成交案例如下:
|
位置 |
所屬區(qū)域 |
土地面積 (m2) |
有證房產(chǎn)面積 (m2) |
無證房產(chǎn)面積 (m2) |
成交總價(jià) (萬) |
成交日期 |
剝離后畝價(jià) (萬元/ m2) |
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白云街道接官亭路88號(hào)(東側(cè)地塊) |
白云街道 |
676.9 |
1588.8 |
244.2 |
439.856 |
2019.5.6 |
230.99 |
|
白云街道東義路69號(hào) |
白云街道 |
124.2 |
473.13 |
? |
166 |
2019.4.16 |
433.77 |
|
白云街道楊家路101號(hào) |
白云街道 |
4349 |
8623.14 |
? |
1524.8 |
2019.4.9 |
114.76 |
|
白云街道甑山路10號(hào) |
白云街道 |
11473 |
30660.09 |
68.6 |
4422 |
2019.3.1 |
96.37 |
|
白云街道昭德路10號(hào) |
白云街道 |
4177 |
15805.36 |
1037.4 |
2211 |
2018.11.20 |
115.91 |
|
白云街道華山路5號(hào) |
白云街道 |
1361 |
2120.11 |
? |
346 |
2018.12.4 |
76.02 |
|
白云街道服裝工業(yè)園區(qū)昭德西路(昭德路3號(hào)) |
白云街道 |
7976 |
9097.18 |
882.79 |
2103.8 |
2018.12.11 |
102.98 |
|
白云街道西城工業(yè)園區(qū) |
白云街道 |
9233 |
23733.26 |
? |
3521 |
2019.1.29 |
100.00 |
|
白云街道服裝園區(qū)的工業(yè)廠房 |
白云街道 |
9110 |
16110.38 |
70.09 |
3073 |
2018.6.20 |
118.47 |
|
白云街道興平西路260號(hào)房地產(chǎn) |
白云街道 |
3400 |
9969.65 |
164.61 |
1684 |
2018.7.13 |
152.33 |
|
白云街道辦事處服裝工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn) |
白云街道 |
11228 |
7930.03 |
745.26 |
1825.4 |
2018.9.7 |
63.35 |
|
白云街道梨山二路1-1號(hào)的房地產(chǎn) |
白云街道 |
325.9 |
805.97 |
177.39 |
173.26 |
2017.8.29 |
184.26 |
|
白云街道漢寧路南,東針路東1號(hào)地塊的在建工程 |
白云街道 |
3448 |
17912.89 |
? |
2025.9 |
2017.9.5 |
80.00 |
|
白云街道辦事處服裝工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn) |
白云街道 |
3280 |
6139.14 |
889.06 |
851 |
2017.9.22 |
74.79 |
|
白云街道服裝工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn) |
白云街道 |
13669 |
11191.49 |
1285.44 |
1816.9 |
2017.9.22 |
59.76 |
|
白云街道服裝工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn) |
白云街道 |
8110 |
16464.23 |
? |
2319.3 |
2017.10.10 |
68.85 |
|
白云街道辦事處浣紗二路6號(hào)的房地產(chǎn) |
白云街道 |
380.7 |
899.08 |
23.1 |
193.9 |
2018.3.13 |
195.42 |
|
白云街道辦事處浣紗一路11號(hào)房地產(chǎn) |
白云街道 |
761.9 |
2184.11 |
? |
570.4 |
2018.3.16 |
269.77 |
附表二、面積大小的修正系數(shù):以10畝為基準(zhǔn),采用分檔計(jì)算
|
面積區(qū)間(畝) |
0-2 |
2-4 |
4-6 |
6-8 |
8-10 |
10畝以上 |
|
修正幅度(%) |
118-114 |
114-110 |
110-106 |
106-102 |
102-100 |
98 |
備注:面積區(qū)間內(nèi)修正系數(shù)取平均內(nèi)插。
?
附表三 ?工業(yè)用地收儲(chǔ)地價(jià)修正因素情況說明表
|
? |
修正因素 |
優(yōu) |
較優(yōu) |
一般 |
較劣 |
劣 |
|
|
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 修 ? ? ? 正 ? ? 因 ? ? ? 素 ? ? ? ? ? ? ? ? |
面積大小 |
見具體系數(shù)修正表 |
|||||
|
? 交通狀況 |
? 臨路類型 |
一條主干道或二條以上 混合型道路 |
一條交通型道路或二條以上 生活型道路 |
混合型道路或 臨近干道 |
? 生活型道路 |
? 專用道路 |
|
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出路路面 寬度 |
大于?16 米 |
12-16 米 |
8-12 米 |
5-8 米 |
小于?5 米 |
||
|
集聚程度 |
—— |
—— |
工業(yè)區(qū)范圍內(nèi) |
離工業(yè)區(qū)距離2KM |
離工業(yè)區(qū)距離4KM |
||
|
土地使用年限修正? |
? 根據(jù)公式?K?=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)35]計(jì)算,其中?r?為土地還原率,n?為待估宗地的土地使用年期 |
||||||
|
宗地形狀 |
—— |
—— |
對(duì)企業(yè)布置無 影響 |
對(duì)企業(yè)布置有 一定影響 |
對(duì)企業(yè)布置有 嚴(yán)重影響 |
||
|
環(huán)境優(yōu)劣度 |
清潔 |
尚清潔 |
輕污染 |
中輕污染 |
中污染 |
||
|
其他因素修正? |
根據(jù)宗地的其他因素如土地利用狀況、職工生活便利度、地勢(shì)等因素來分析確定 |
||||||
?
附表四 ?????????工業(yè)用地收儲(chǔ)地價(jià)修正系數(shù)表(%)
|
? |
修正因素 |
優(yōu) |
較優(yōu) |
一般 |
較劣 |
劣 |
|
|
修 ? ? ? 正 ? ? 因 ? ? ? 素 ? ? ? ? |
面積大小 |
見具體系數(shù)修正表 |
|||||
|
交通狀況 |
臨路類型 |
5.0 |
3.0 |
0 |
-3 |
-5 |
|
|
出路路面寬度 |
3.0 |
2.0 |
0 |
-2 |
-3 |
||
|
集聚程度 |
? |
? |
0 |
0 |
0 |
||
|
土地使用年限修正? |
根據(jù)公式?K=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)35]計(jì)算,其中?r?為土地還原率,n?為 待估宗地的土地使用年期 |
||||||
|
宗地形狀 |
—— |
—— |
0 |
-0.5 |
-1.0 |
||
|
環(huán)境優(yōu)劣度 |
1.0 |
0.5 |
0 |
-0.5 |
-1.0 |
||
|
其他因素修正 |
根據(jù)宗地的其他因素如土地利用狀況、職工生活便利度、地勢(shì)等因素,確定修正系數(shù)為±4% |
||||||
?
?
?
?
?
附表五 ??????????土地使用年限修正系數(shù)表
|
土地使用年限 |
修正系數(shù) |
土地使用年限 |
修正系數(shù) |
|
50 |
1.09 |
32 |
0.97 |
|
49 |
1.08 |
31 |
0.96 |
|
48 |
1.08 |
30 |
0.95 |
|
47 |
1.08 |
29 |
0.94 |
|
46 |
1.07 |
28 |
0.92 |
|
45 |
1.07 |
27 |
0.91 |
|
44 |
1.06 |
26 |
0.90 |
|
43 |
1.06 |
25 |
0.88 |
|
42 |
1.05 |
24 |
0.86 |
|
41 |
1.04 |
23 |
0.85 |
|
40 |
1.04 |
22 |
0.83 |
|
39 |
1.03 |
21 |
0.81 |
|
38 |
1.02 |
20 |
0.79 |
|
37 |
1.02 |
? |
? |
|
36 |
1.01 |
? |
? |
|
35 |
1.0 |
? |
? |
|
34 |
0.99 |
? |
? |
|
33 |
0.98 |
? |
? |
?
?
?
