東陽市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別一級(jí)區(qū)域低效工業(yè)用地收購問題探討

???????????????????? ? ? ? ?東陽市和信房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所 王海能

東陽市城區(qū)按基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別劃分的一級(jí)區(qū)域位于東陽老城區(qū)和老經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)范圍，在該區(qū)域范圍現(xiàn)狀土地用途主要為商業(yè)、居住、工業(yè)和公共管理、公共服務(wù)、及交通運(yùn)輸用地。現(xiàn)狀的許多工業(yè)用地實(shí)際用途已經(jīng)發(fā)生變化，普遍用于商業(yè)利用、居住、出租，即使用于工業(yè)用途，也是屬于低效工業(yè)用地的整治范圍。如何做好低效工業(yè)用地的清理整治工作，我作出以下探索性思考：

一、一級(jí)區(qū)域工業(yè)用地特點(diǎn)

在一級(jí)區(qū)域范圍的工業(yè)用地由于發(fā)展起步早，部分國有出讓土地在國有企業(yè)、集體企業(yè)改制時(shí)取得，國有土地出讓年限已近二十年，因此存在土地使用剩余年限較短（30-35年），面積小（一般不超過10畝），用地分散、且分布在居民住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)中間的特點(diǎn)。目前屬于一級(jí)工業(yè)用地最集中的區(qū)域在關(guān)山路以西、漢寧路以南、望江北路以東、環(huán)城北路以南的老經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)范圍。此類工業(yè)用地業(yè)主認(rèn)為在老城區(qū)范圍、地理位置優(yōu)越、因此對(duì)收購價(jià)格具有很高的期望，認(rèn)為每畝收購價(jià)格可以達(dá)到200-300萬元。但是工業(yè)用地的性質(zhì)決定了評(píng)估公司不可能用現(xiàn)有的方法把收購價(jià)格評(píng)到200-300萬元，因此收購價(jià)格的確定和業(yè)主的心理要求存在一定的差距。

二、一級(jí)區(qū)域工業(yè)用地收價(jià)格的確定

從近兩年的工業(yè)用地收購價(jià)格情況看，一級(jí)區(qū)域沒有發(fā)生工業(yè)用地收儲(chǔ)，二級(jí)區(qū)域的收購價(jià)格在80-90萬元之間。在司法拍賣成交案例中由于法院拍賣房產(chǎn)受各種因素影響較大，成交價(jià)格高低也有很大的不確定性。從近兩年的司法拍賣成交情況看：①部分工業(yè)房地產(chǎn)由于土地面積小，拍賣標(biāo)的總金額不大，因此拍賣成交價(jià)格高。②由于部分房產(chǎn)處于沿街或沿主路地段，實(shí)際用途可以用商業(yè)或出租，受讓者給出的成交價(jià)格偏離了工業(yè)用地的實(shí)際價(jià)值。因此結(jié)合近年來的收儲(chǔ)工作實(shí)踐，根據(jù)一級(jí)區(qū)域工業(yè)用地的特點(diǎn)，我對(duì)一級(jí)區(qū)域的收購價(jià)格作了如下考慮并制作了評(píng)估價(jià)格修正系數(shù)以方便評(píng)估工作的開展：

1、設(shè)置一級(jí)工業(yè)用地收購的標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格：標(biāo)準(zhǔn)宗地是指一個(gè)

區(qū)域內(nèi)地段、面積大小、地形地勢(shì)、開發(fā)程度、地價(jià)水平具有代表性的宗地，這里指：一個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)，宗地外圍達(dá)到五通（通路、通電、通訊、通上下水），內(nèi)部為平整狀態(tài)，剩余使用年限為30年，宗地面積大小為10畝的一宗國有土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格為120萬元/畝，具體評(píng)估時(shí)，以標(biāo)準(zhǔn)宗地的地價(jià)為比準(zhǔn)價(jià)格，將需評(píng)估的土地的因素條件與標(biāo)準(zhǔn)宗地做比較、修正，標(biāo)準(zhǔn)宗地的因素條件對(duì)應(yīng)附表一種的“一般”狀態(tài)下的條件。

2、設(shè)置修正體系：地價(jià)的修正因素包括宗地臨路狀況、集聚程度、面積大小，剩余年限等，具體修正系數(shù)見附表。

例：假設(shè)在一級(jí)區(qū)域內(nèi)有一宗2畝的工業(yè)用地，土地剩余使用年限為30年，根據(jù)設(shè)置的修正系數(shù)，臨路條件、出路路面和其他因素都處于“優(yōu)”的情況下，可以給出的評(píng)估價(jià)格為154.58萬元。

三、探索建立收儲(chǔ)變更用途出讓后和業(yè)主分成的合作方式。

對(duì)于一級(jí)區(qū)域范圍的工業(yè)用地，根據(jù)東陽城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，對(duì)每一宗土地進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，確定每宗土地收儲(chǔ)變更后的最佳用途。這部分工業(yè)用地由于分布在老城區(qū)，從城市發(fā)展角度來看，改變用途為商業(yè)、居住或商住用地是最有效的土地利用方式。確定收購目標(biāo)后，由規(guī)劃部門編制變更用途后的出讓條件，重新掛牌出讓。我們可以采取拍賣后土地出讓收入和原業(yè)主按比例分成的方式，分成比例可以為三七（原業(yè)主30%，政府70%），拍賣后業(yè)主分成的最低價(jià)格不低于120萬元/畝。根據(jù)土地供應(yīng)的按排編制收購計(jì)劃，成熟一家收購一家。這樣即可以保證原主業(yè)的利益，也可以促使低效用地收購的順利進(jìn)行，減少財(cái)政收購資金的投入。

假設(shè)一宗工業(yè)用地面積為1畝，收儲(chǔ)變更后用途為住宅，容積率為1.5，拍賣成交樓面價(jià)為5500元/平方，則土地單價(jià)為8250元/平方，每畝成交價(jià)為550萬元，業(yè)主可以分成金額為165萬元/畝。在本例中未考慮扣除上交省的提留部分，如果按上交后凈收入計(jì)算分成，則應(yīng)提高分成比例。

??收儲(chǔ)變更用途出讓后和業(yè)主分成的合作方式也是業(yè)主可以考慮接受的方法，這種方法如果可行也可以運(yùn)用到城區(qū)范圍其他低效工業(yè)用地的收購中。城區(qū)低效工業(yè)用地由于收購成本高，會(huì)給收購主體帶來很大的資金壓力，我們需要思考的是如何有效建立這種合作分成模式，保證低效工業(yè)用地清理整治目標(biāo)的完成。

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? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??2021年1月

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附表一、近三年二、三級(jí)區(qū)域工業(yè)用地司法拍賣成交案例如下：

位置	所屬區(qū)域	土地面積 （m2）	有證房產(chǎn)面積 （m2）	無證房產(chǎn)面積 （m2）	成交總價(jià) （萬）	成交日期	剝離后畝價(jià) （萬元/ m2）
白云街道接官亭路88號(hào)（東側(cè)地塊）	白云街道	676.9	1588.8	244.2	439.856	2019.5.6	230.99
白云街道東義路69號(hào)	白云街道	124.2	473.13	?	166	2019.4.16	433.77
白云街道楊家路101號(hào)	白云街道	4349	8623.14	?	1524.8	2019.4.9	114.76
白云街道甑山路10號(hào)	白云街道	11473	30660.09	68.6	4422	2019.3.1	96.37
白云街道昭德路10號(hào)	白云街道	4177	15805.36	1037.4	2211	2018.11.20	115.91
白云街道華山路5號(hào)	白云街道	1361	2120.11	?	346	2018.12.4	76.02
白云街道服裝工業(yè)園區(qū)昭德西路(昭德路3號(hào)）	白云街道	7976	9097.18	882.79	2103.8	2018.12.11	102.98
白云街道西城工業(yè)園區(qū)	白云街道	9233	23733.26	?	3521	2019.1.29	100.00
白云街道服裝園區(qū)的工業(yè)廠房	白云街道	9110	16110.38	70.09	3073	2018.6.20	118.47
白云街道興平西路260號(hào)房地產(chǎn)	白云街道	3400	9969.65	164.61	1684	2018.7.13	152.33
白云街道辦事處服裝工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)	白云街道	11228	7930.03	745.26	1825.4	2018.9.7	63.35
白云街道梨山二路1-1號(hào)的房地產(chǎn)	白云街道	325.9	805.97	177.39	173.26	2017.8.29	184.26
白云街道漢寧路南，東針路東1號(hào)地塊的在建工程	白云街道	3448	17912.89	?	2025.9	2017.9.5	80.00
白云街道辦事處服裝工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)	白云街道	3280	6139.14	889.06	851	2017.9.22	74.79
白云街道服裝工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)	白云街道	13669	11191.49	1285.44	1816.9	2017.9.22	59.76
白云街道服裝工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)	白云街道	8110	16464.23	?	2319.3	2017.10.10	68.85
白云街道辦事處浣紗二路6號(hào)的房地產(chǎn)	白云街道	380.7	899.08	23.1	193.9	2018.3.13	195.42
白云街道辦事處浣紗一路11號(hào)房地產(chǎn)	白云街道	761.9	2184.11	?	570.4	2018.3.16	269.77

附表二、面積大小的修正系數(shù)：以10畝為基準(zhǔn)，采用分檔計(jì)算

面積區(qū)間（畝）	0-2	2-4	4-6	6-8	8-10	10畝以上
修正幅度（%）	118-114	114-110	110-106	106-102	102-100	98

備注：面積區(qū)間內(nèi)修正系數(shù)取平均內(nèi)插。

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附表三 ?工業(yè)用地收儲(chǔ)地價(jià)修正因素情況說明表

?	修正因素		優(yōu)	較優(yōu)	一般	較劣	劣
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 修 ? ? ? 正 ? ? 因 ? ? ? 素 ? ? ? ? ? ? ? ?	面積大小		見具體系數(shù)修正表
	? 交通狀況	? 臨路類型	一條主干道或二條以上 混合型道路	一條交通型道路或二條以上 生活型道路	混合型道路或 臨近干道	? 生活型道路	? 專用道路
		出路路面 寬度	大于?16 米	12-16 米	8-12 米	5-8 米	小于?5 米
	集聚程度		——	——	工業(yè)區(qū)范圍內(nèi)	離工業(yè)區(qū)距離2KM	離工業(yè)區(qū)距離4KM
	土地使用年限修正?		? 根據(jù)公式?K?=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)35]計(jì)算，其中?r?為土地還原率，n?為待估宗地的土地使用年期
	宗地形狀		——	——	對(duì)企業(yè)布置無 影響	對(duì)企業(yè)布置有 一定影響	對(duì)企業(yè)布置有 嚴(yán)重影響
	環(huán)境優(yōu)劣度		清潔	尚清潔	輕污染	中輕污染	中污染
	其他因素修正?		根據(jù)宗地的其他因素如土地利用狀況、職工生活便利度、地勢(shì)等因素來分析確定

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附表四 ?????????工業(yè)用地收儲(chǔ)地價(jià)修正系數(shù)表（%）

?	修正因素		優(yōu)	較優(yōu)	一般	較劣	劣
修 ? ? ? 正 ? ? 因 ? ? ? 素 ? ? ? ?	面積大小		見具體系數(shù)修正表
	交通狀況	臨路類型	5.0	3.0	0	-3	-5
		出路路面寬度	3.0	2.0	0	-2	-3
	集聚程度		?	?	0	0	0
	土地使用年限修正?		根據(jù)公式?K=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)35]計(jì)算，其中?r?為土地還原率，n?為 待估宗地的土地使用年期
	宗地形狀		——	——	0	-0.5	-1.0
	環(huán)境優(yōu)劣度		1.0	0.5	0	-0.5	-1.0
	其他因素修正		根據(jù)宗地的其他因素如土地利用狀況、職工生活便利度、地勢(shì)等因素，確定修正系數(shù)為±4%

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附表五 ??????????土地使用年限修正系數(shù)表

土地使用年限	修正系數(shù)	土地使用年限	修正系數(shù)
50	1.09	32	0.97
49	1.08	31	0.96
48	1.08	30	0.95
47	1.08	29	0.94
46	1.07	28	0.92
45	1.07	27	0.91
44	1.06	26	0.90
43	1.06	25	0.88
42	1.05	24	0.86
41	1.04	23	0.85
40	1.04	22	0.83
39	1.03	21	0.81
38	1.02	20	0.79
37	1.02	?	?
36	1.01	?	?
35	1.0	?	?
34	0.99	?	?
33	0.98	?	?

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